Những rủi ro cần biết khi đầu tư bất động sản

Rủi ro trong đầu tư bất động sản là điều không thể tránh khỏi. Cách tốt nhất để giảm thiểu rủi ro là nhà đầu tư phải tự tìm hiểu, dự đoán nhằm có phương án khắc phục hiệu quả.

Thị trường bất động sản ngày một diễn biến sôi động, nguồn cung phong phú, thành phần tham gia cũng phức tạp hơn, không còn là câu chuyện riêng của các nhà đầu tư mà những lĩnh vực: tài chính, môi giới, pháp lý,... cũng bắt đầu góp mặt. Vì vậy, đầu tư bất động sản an toàn, không ai khác, tự nhà đầu tư phải trang bị kiến thức để bảo vệ chính mình.

Những rủi ro thường gặp và phải biết dưới đây sẽ giúp nhà đầu tư khoanh vùng nguy hiểm, vạch ra chiến lược thận trọng và kỹ càng hơn.

Rủi ro về pháp lý

Bàn về pháp lý dự án, có rất nhiều yếu tố phải nhắc đến. Hồ sơ pháp lý dự án hoàn chỉnh cần trải qua quy trình nhiều giai đoạn, thủ tục, thậm chí có những vấn đề cần thời gian dài mới có thể giải quyết dứt điểm. Ví dụ như: đã có quyết định chủ trương đầu tư nhưng cơ quan có thẩm quyền không nhận hồ sơ thẩm duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500; chậm chạp trong quy trình, thủ tục tính tiền sử dụng đất dự án, quy trình, thủ tục thẩm duyệt thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật và cấp giấy phép xây dựng,...

Ngoài ra, còn phải kể đến nhiều vấn đề phát sinh khác:

• Vướng quy hoạch: bỏ qua việc kiểm tra thông tin quy hoạch là cơ hội cho bọn cò mồi bất động sản phi pháp có điều điều kiện thuận lợi để giăng bẫy.
• Vướng thế chấp: tài sản giao dịch chưa được giải chấp tại thời điểm bán là rủi ro có thể khiến bên mua mất cả chì lẫn chài.
• Mua phải tài sản đang bị chiếm dụng: những việc như thuê, ở hợp pháp, tranh chấp lối đi chung… tưởng chừng là rủi ro không đáng kể nhưng thực tế, chúng để lại hệ quả khá phức tạp và rất khó giải quyết thỏa đáng.
• Hợp đồng mua bán sai chuẩn: Theo quy định, hầu hết hợp đồng mua bán, chuyển nhượng bất động sản phải được thành lập thành văn bản và được công chứng. Tuy nhiên, vẫn tồn tại giao dịch mà các bên ký kết hợp đồng không công chứng (sai quy định), thậm chí có thể chỉ giao dịch bằng giấy tay hoặc bằng lời nói hay chỉ lập vi bằng. Đây là một sai lầm có thể dẫn đến rủi ro mất trắng cho phía bên mua. Bên cạnh đó, việc thỏa thuận qua loa trong hợp đồng đặt cọc, điều khoản đặt cọc hay lợi dụng hợp đồng cọc để huy động vốn trái phép cũng là nguyên nhân dẫn đến rủi ro cho người mua, quyền lợi rất khó để đảm bảo trong trường hợp có tranh chấp.
• Giao dịch không chính chủ: Tài sản phải được chính chủ đứng ra giao dịch với đầy đủ giấy tờ chứng minh. Nếu là tài sản thuộc sở hữu của nhiều người, thành phần không có mặt cần phải có giấy ủy quyền thì giao dịch mới được xem là hợp pháp

Rủi ro về tài chính và tín dụng

• Thắt chặt hỗ trợ tài chính: Năm 2019 là năm mà cơ quan chức năng áp dụng cơ chế thắt chặt tín dụng bất động sản, khiến cho việc tiếp cận vốn ngân hàng ngày càng khó hơn trước đây. Điều này trở thành áp lực lớn cho tâm lý tâm lý nhà đầu tư.
• Rủi ro về lãi suất: Từ chủ đầu tư đến khách hàng cá nhân, nhà đầu tư nhỏ lẻ cũng luôn cần đến khoản vay khi mua dự án. Tuy nhiên, hiện nay lãi suất ở Việt Nam vẫn còn quá cao so với các nước, cộng thêm việc điều chỉnh lãi suất thả nổi, có thể tăng lên bất cứ lúc nào là một rủi ro khá lớn. Do đó, người mua cần có phương án vay mua đất nền an toàn, vay mua nhà phố sao cho không vượt quá khả năng của bản thân.
• Xung đột về giá, phí, phương thức thanh toán: Nếu không thỏa thuận kỹ về giá cả, phí và chi phí trước đó sẽ gây khó khăn khi có chi phí phát sinh. Việc thanh toán theo tiến độ như thế nào, bao nhiêu và bằng phương thức nào nếu không có thỏa thuận kỹ có thể dẫn đến tranh cãi. Khi giao dịch bất động sản có giá trị cao, nếu ngay từ đầu các bên không thỏa thuận rõ ràng về việc thanh toán qua tài khoản phong tỏa mở tại ngân hàng thì có thể vướng thêm xung đột khi thực hiện.
• Nghĩa vụ về thuế: để lách luật, không hiếm những bản hợp đồng hai giá được sáng tạo ra. Bên bán kê khai giá trên bản hợp đồng có công chứng thấp hơn giá trị thật đã được thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc vì giá này là căn cứ tính thuế, phí phát sinh khi giao dịch thành công. Nếu sau khi công chứng một bên thay đổi ý định hoặc cố tình vi phạm hợp đồng thì có thể phát sinh xung đột.

Rủi ro về thị trường

• Đối thủ cạnh tranh tiềm ẩn: khi đầu tư, ngoài khảo sát những đối thủ đang thực sự hiện diện, cần đánh giá và dự đoán sự ra đời của những sản phẩm có khả năng thay thế hay các dự án ra đời sau. Nếu có quá nhiều đối thủ cạnh tranh sẽ dẫn đến chênh lệch cung cầu, giảm tính thanh khoản.
• Sai lầm trong xác định phân khúc: thiếu sự nghiên cứu nghiêm túc về thị trường là nguyên nhân dẫn đến xác định sai ý tưởng thực hiện. Sản phẩm tạo ra chỉ có thể sống được nếu chúng đáp ứng và bắt kịp thị hiếu, nhu cầu của phần đông khách hàng.

Xem thêm: